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Il contratto di rent to buy รจ regolato dal decreto legge 133 del 2014, convertito nella legge 164 del 2014 (il c.d. decreto Sblocca Italia). ร uno strumento che viene utilizzato da parte di chi vuole acquistare unโimmobile, ad uso abitativo o ad uso commerciale, ma non al momento la possibilitร di pagarlo per intero.
Tale contratto si articola in due fasi: una prima, nella quale il potenziale acquirente ottiene il godimento dellโimmobile, a fronte di un corrispettivo sotto forma di canone; una seconda, nella quale il potenziale acquirente acquista la proprietร dellโimmobile, pagando un prezzo determinato sulla base anche delle somme corrisposte fino ad allora.
Rent to buy: non si applica la normativa sulle locazioni
Il contratto in questione non รจ soggetto alla disciplina dettata in materia di locazione e, pertanto, neanche alla disciplina del rinnovo automatico nรฉ a quella relativa allo sfratto per morositร in caso di inadempimento nel pagamento dei canoni.
Ciรฒ vuol dire che, in caso di inadempimento del conduttore, il titolo giudiziale per il rilascio dovrร essere ottenuto nelle forme ordinarie, con tutto quanto consegue in termini di durata e di costo del giudizio.
In virtรน di ciรฒ, รจ consigliabile stipulare tale contratto nelle forme dellโatto pubblico, in quanto questโultimo potrร costituire titolo esecutivo per rilascio nellโipotesi di inadempimento di pagamento del canone.
Applicazione delle norme sullโusufrutto
Il comma 3 dellโarticolo 23 del decreto Sblocca Italia stabilisce che, al contratto in questione, si applicano le disposizioni degli articoli da 1002 a 1007, 1012 e 1013 del codice civile in quanto compatibili cioรจ le norme in tema di usufrutto.
Alla luce di ciรฒ, le spese in genere e gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria della cosa sono a carico del conduttore, cosรฌ come sono a suo carico le riparazioni straordinarie rese necessarie dallโinadempimento di obblighi di ordinaria manutenzione; viceversa, le riparazioni straordinarie sono di regola a carico del proprietario.
Tutela del conduttore
Quanto alla tutela del conduttore contro lโinadempimento del concedente, il comma 5 dellโarticolo 23 stabilisce che, in caso di risoluzione per inadempimento del concedente, lo stesso deve restituire la parte dei canoni imputata al corrispettivo, maggiorata degli interessi legali.
ร da escludere invece che il conduttore possa ripetere anche la parte del canone corrisposto a fronte del godimento, il che gli procurerebbe un ingiustificato arricchimento in violazione delle regole generali.
Tutela del concedente
Il comma 5 dellโarticolo 23 stabilisce che, in caso di risoluzione per inadempimento del conduttore, il concedente ha diritto alla restituzione dellโimmobile, nonchรฉ di acquisire interamente i canoni a titolo di indennitร , se non รจ stato diversamente convenuto nel contratto.
Anche in questo caso lโinadempimento del conduttore puรฒ concernere qualunque obbligazione nascente dal contratto, sia quella relativa al pagamento del canone, sia quella avente ad oggetto la manutenzione dellโimmobile. Occorre, in ogni caso, che lโinadempimento sia grave ai sensi dellโarticolo 1455 del codice civile
Trascrizione del rent to buy
Il contratto di rent to buy deve essere trascritto nei registri Immobiliari.
La trascrizione produce lโeffetto di prenotare il futuro acquisto dellโimmobile.
Inoltre, con la trascrizione, il conduttore evita che lโimmobile possa essere venduto a terzi, possa essere pignorato o che vengano iscritte ipoteche per debiti del concedente (ad esempio iscrizioni ipotecarie da parte di Equitalia)
La trascrizione, inoltre, attribuisce anche al conduttore un privilegio sullโimmobile per le somme dovute dal concedente, secondo un meccanismo simile a quello dellโipoteca, qualora per qualche motivo non si stipuli la compravendita.
Gli effetti della trascrizione del contratto di rent to buy cessano se, entro un anno dalla data stabilita dalle parti per il rogito, e comunque entro 10 anni dalla predetta trascrizione, non venga effettuata la trascrizione del rogito.
La trascrizione, in ultimo, consente di opporre a terzi il contratto per tutto il periodo in cui il conduttore ha il godimento dellโimmobile.
Mancato acquisto
Nel caso in cui non venga acquistato lโimmobile entro il termine previsto, il contratto cesserร i suoi effetti e il conduttore dovrร restituire lโimmobile nello stato in cui si trovava al momento della stipula, fatto salvo il normale deterioramento derivante dallโuso.
In caso di mancato esercizio del diritto di acquisto, inoltre, dovrร essere restituita al concedente la parte dei canoni imputata a corrispettivo.
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La legge sul diritto dโautore art. 70 consente lโutilizzazione libera del materiale laddove ricorrano determinate condizioni:ย la citazione o riproduzione di brani o parti di opera e la loro comunicazione al pubblico sono liberi qualora siano effettuati per uso di critica, discussione, insegnamento o ricerca scientificaย entro i limiti giustificati da tali fini eย purchรฉ non costituiscano concorrenza allโutilizzazione economica dellโopera citata o riprodotta.
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