In attesa del dibattimento nel Consiglio Comunale di Trieste della richiesta di permesso di costruire in deroga, ai sensi dell’art. 35, comma 1, LR 11.11.09 n. 19 circa il progetto per il Palazzo Ex Compartimentale FFSS, PVV Investments ritiene utile fornire una fotografia puntuale in merito all’edificio, al progetto e alla normativa vigente.
Il Palazzo – Il Palazzo delle Ferrovie dello Stato, noto come Palazzo Ex Compartimentale FFSS, sito in piazza Vittorio Veneto e con accessi anche sulle vie Milano, Galatti e Filzi, fu realizzato tra il 1894 ed il 1895 su progetto dell’architetto Raimondo Sagors. L’edificio è costituito da cinque piani fuori terra, per una superficie lorda di 17.800 mq e di circa 81 mila metri cubi: dimensioni tali da coprire un intero isolato, che può quasi essere considerato un quartiere, essendo il grande Palazzo profondamente connesso alla piazza antistante, al parcheggio sotterraneo e alla viabilità intorno.
Storicamente il Palazzo al pianterreno ospitava alcune attività commerciali, mentre nella parte posteriore dell’edificio in epoca fascista si trovava il Teatro del Dopolavoro Ferroviario, diventato nel 1949 Cinema Vittorio Veneto. Le Ferrovie dello Stato lo occupano con i propri uffici fino ai primi anni 2000.
La messa in vendita e l’acquisizione da parte di PVV – Dal 2004, in seguito agli annunci sul trasferimento dei dipendenti delle Ferrovie in altre sedi, FS iniziò la fase di dismissione dell’edificio e la ricerca di un compratore. Il più recente bando di gara per la vendita del complesso immobiliare, lanciato nel luglio 2020, è stato aggiudicato a ottobre 2020 alla società PVV Investments con sede a Mestre, per un importo di circa dieci milioni di euro. Scopo dell’acquisizione è fare dell’edificio una struttura alberghiera, residenze, uffici e una serie di locali commerciali. Il progetto, dopo quasi 20 anni di inutilizzo, darà un nuovo futuro a un palazzo lasciato a lungo a sé stesso e che sarà centrale per contribuire a una concreta rivitalizzazione di un’area oggi lontana dalle atmosfere eleganti di fine ‘800.
Il progetto di PVV: un nuovo palazzo per Trieste
Il progetto di PVV prevede l’integrale restauro e ristrutturazione dell’immobile con:
modifica destinazione d’uso e trasformazione in struttura alberghiera e residenziale mantenimento della destinazione commerciale del piano terra modifica delle falde tetto per ottenere copertura piana e realizzare terrazza panoramica con area ristorazione, piscina, relax, spazio eventi.
Inoltre il progetto prevede la possibilità per il Comune di Trieste e per i cittadini di fruire di aree private concesse anche all’uso pubblico.
Profilo – PVV Investments è convinta che parte fondamentale del successo dell’iniziativa imprenditoriale stia nel saper creare e realizzare un progetto che sia ben accolto sia dagli ospiti dell’hotel e dagli occupanti degli appartamenti turistici, sia dai cittadini che trovino in Palazzo Vittorio Veneto un luogo accogliente e capace di offrire a tutti qualcosa di interessante e distintivo. Un’offerta che PVV ritiene sia composta da un mix di aspetti che creano benefici per entrambe le parti, quali: il contributo alla creazione di una piazza ancora più attraente, illuminata, sicura e verde, anche solo per chi vi transita durante il giorno; la rimessa a disposizione di uno storico passaggio pedonale coperto tra Piazza Vittorio Veneto e via Filzi; l’apertura di nuovi esercizi commerciali e enogastronomici al pianterreno, che contribuiscano a migliorare per tutti l’offerta al momento presente nella zona; la creazione di nuovi spazi per eventi, mostre, rassegne che si abbinino ai locali dell’ex Cinematografo, reso anch’esso nuovamente utilizzabile; la messa a disposizione al Comune di Trieste, in convenzione gratuita, di uno spazio in cui far scoprire iniziative turistico – culturali dell’Amministrazione e infine la proposta di realizzazione di un rooftop – rigorosamente non visibile dalla piazza e dalle vie sottostanti – dove offrire possibilità di ristorazione, bar, piscina e area wellness, da cui tutti potrebbero ammirare la bellezza di Trieste e che costituirebbe un nuovo tratto distintivo del Palazzo.
Caratteristiche del progetto
Hotel: 165 stanze, incluse 9 suite 72 Appartamenti: 36 branded (acquistati dai privati a mò di investimento e gestiti dall’hotel che li colloca all’utenza turistica, imprenditorial-manageriale ecc.) 36 unbranded (condotti e frequentati direttamente dai proprietari) Riapertura Cinematografo Galleria commerciale al pianterreno con riapertura dello storico passaggio tra Piazza Vittorio Veneto e via Filzi Terrazza all’ultimo piano con zona ristorazione, piscina, relax, spazio eventi aperta a tutti (non solo agli ospiti dell’hotel o residenti)
Soggetto Realizzatore / Gestore
Jp Immobilien, grande gruppo viennese specializzato nell’acquisto e nel recupero di edifici storici è la società che si occupa della realizzazione e 25Hours Hotel, catena di hotellerie lifestyle, che fa parte della collection globale Ennismore – in joint venture con Accor e che oggi conta 14 strutture in Europa e non solo.
La richiesta di costruire e i permessi – L’immobile è sottoposto a vincolo in quanto di notevole interesse storico e artistico.
Soprintendenza – Il progetto circa il Palazzo Ex Compartimentale FFSS ha ottenuto parere positivo dal Ministero della Cultura – Direzione Generale Archeologia Belle Arti e Paesaggio – Soprintendenza Archeologia Belle Arti e Paesaggio del Friuli Venezia Giulia. Con il procedimento n. 6385P del 31.3.23, infatti, tale ente ha concesso una “autorizzazione con prescrizioni ai sensi dell’art 21 comma 4 del D. Lgs. N 42/2004 e s.m.i”. In particolare, riportiamo testualmente il parere autorizzativo che recita: “per quanto concerne la modifica alla copertura prevista in progetto [che] permette di creare una nuova terrazza panoramica rivolta verso il mare e verso San Giusto… compatibilmente con il rispetto delle altre normative urbanistico-edilizie in vigore, per quanto di stretta competenza di questo Ufficio, essa può essere reputata ammissibile in considerazione della sua non-visibilità da punti di vista a terra, e pertanto di nessun impatto rispetto alla percezione della volumetria originaria dell’edificio. In considerazione del fatto che essa si configura comunque come una modifica / superfetazione all’impianto architettonico originario, essa dovrà comunque essere oggetto di specifica progettazione di dettaglio …”
Comune – In data 25.5.2023 prot. Gen. 126642 SUE 7705/2023, la società PVV ha presentato al Comune di Trieste la richiesta di permesso di costruire che prevede la richiesta di una deroga allo strumento urbanistico ai sensi dell’art. 35, comma 1, LR 11.11.09 n. 19 (come da ultimo modificato dalle ll. n. 10 e 13 del 2023) per l’intervento complesso di restauro e risanamento conservativo e ristrutturazione dell’Immobile per quanto riguarda la modificazione parziale delle falde di copertura e la realizzazione al di sopra di esse di una terrazza e spazi accessori. Tale modifica avverrebbe in sostanziale “neutralità volumetrica”, perché il minimale incremento di volume – pari a soli 857 mc sul totale del volume esistente di mc 80.980, ovvero solamente l’1,06% – non sarebbe visibile dalla viabilità e non creerebbe realmente “nuovo” volume, perché a seguito della ristrutturazione dell’edificio, con la creazione di isolamenti, vani tecnici, spazi per impianti, il poco generato è di fatto ampiamente compensato dal maggior volume tecnico.
In merito al concetto di “Rigenerazione urbana” – Pur essendo la rigenerazione urbana menzionata quattro volte nel Testo Unico Edilizia (DPR 380/01), ad oggi, non esiste una sua puntuale definizione nel TUE o in altre normative quadro nazionali, spingendo così alcune regioni italiane a legiferare autonomamente in materia.
Ora in Parlamento, tra i vari disegni di legge in esame, ci sono una serie di proposte su cui sta dibattendo l’8ª Commissione del Senato (ambiente, transizione ecologica, energia, lavori pubblici, comunicazioni, innovazione tecnologica).
In attesa quindi di una definizione generale nazionale, l’attuale accezione diffusa di “rigenerazione urbana” implica innanzitutto la rivitalizzazione di aree cittadine, in particolare al momento dell’intervento dismesse o in dismissione, attraverso una riqualificazione e recupero dell’esistente per renderlo più efficiente e razionale, ad esempio tramite l’implementazione di materiali e tecnologie contemporanee che permettano un cospicuo abbattimento dei consumi e dei costi energetici nel medio e lungo periodo, senza comportare ulteriore consumo di suolo e migliorando la qualità di vita generale della zona.
Si precisa che non esiste distinzione o esclusione in base alle destinazioni d’uso: il concetto di “rigenerazione urbana” può coinvolgere ambiti residenziali, produttivi e di qualsiasi funzione attiva o dismessa.
Quanto agli aspetti di “interesse collettivo”, cui la “rigenerazione urbana” rimanda, le definizioni più comuni citano: la riorganizzazione funzionale e planivolumetrica del patrimonio edilizio esistente, la sostenibilità ambientale ed energetica, il contenimento del consumo di suolo, avere positivi effetti positivi sul tessuto economico e sociale.
Tutte caratteristiche presenti nel piano di PVV.
Le suggestioni di PVV per la piazza – PVV Investments nell’ambito del progetto per Palazzo Vittorio Veneto (ora noto come Palazzo Ex Compartimentale FFSS) ha inteso prevedere una serie di interventi che sono visti come parte integrante del progetto di riqualificazione del Palazzo stesso. La società precisa che quanto è stato ipotizzato è soltanto una proposta conservativa per il recupero della Fontana del Tritone, delle vasche laterali, della pavimentazione, con l’introduzione di verde ambientale. Un’ipotesi necessaria a quantificare un profilo di spesa, che si attesta intorno agli 837.000,00 euro, come da calcolo sotto indicato. Ovviamente la società propone di attenersi alle specifiche tecniche ed esecutive che saranno disposte dai competenti Uffici del Comune.
Le cifre stimate per la piazza – L’ipotesi stimata nasce dal seguente calcolo
Viabilità esistente da pavimentare € 207.500,00
Viabilità esistente da riassaltare € 85.050,00
Rifacimento marciapiedi inclusi cordoli € 51.660,00
Pulizia e restauro fontana Tritoni € 15.000,00
Individuazione perdita fontana e riparazione € 10.000,00
Rifacimento 30% circa pavimentazione esistente Piazza € 120.000,00
Risagomatura, attrezzamento (WIFI, LED), inserimento verde e alberature,
impianto irrigazione, sedute a corpo € 180.000,00
Sistemazione pergole esistenti, riverniciata, eliminazione fioriere a corpo
€ 60.000,00
Eliminazione Paletti e catenelle via Roma, via Galatti,
risarcimento pavimentazione danneggiata a corpo € 10.000,00
Segnaletica verticale e orizzontale a corpo € 8.000,00
Revisione e aggiornamento sottoservizi a corpo € 90.000,00
Totale € 837.210,00
Dialogo – PVV Investments ci tiene a sottolineare che è a disposizione al Comune di Trieste per sviluppare quella che sarà la proposta per la Piazza e che terrà quindi conto delle intenzioni dell’Amministrazione e dei desideri della città stessa.
Benefici per il Comune di Trieste e per la Collettività
Il progetto di PVV Investments prevede i seguenti ritorni per l’Amministrazione e per la popolazione di Trieste:
Testimonianza concreta dell’attrattività internazionale della città per investitori europei, disposti a investire 70.000.000,00 € (70 milioni) sul territorio Ritorno alla fruizione di un Palazzo abbandonato e in dismissione da tempo, con annesso miglioramento della percezione di sicurezza della zona che diventerà più frequentata a tutte le ore del giorno Opere di miglioramento di Piazza Vittorio Veneto per un totale di 837.210,00 €, che diventerà ulteriormente impreziosita Contributo alla creazione di una nuova area attraente, con attività per cittadini e turisti, sull’asse Piazza Unità – Stazione, con il ritorno al pieno splendore di una zona che nasce con palazzi di pregio degni di una Capitale Europea (es. Palazzo delle Poste) e che viveva una quotidianità un po’ appannata Concessione di uno spazio nel Palazzo al Comune di Trieste per la promozione e veicolazione a cittadini e turisti delle iniziative turistico-culturali della città promosse dall’Amministrazione comunale Incremento delle presenze in città: 124.338 ospiti annui attesi, tra hotel e appartamenti a uso turistico, con riflesso anche su altre strutture economiche della città (nb: la città, in piena espansione turistica ha bisogno, velocemente, di nuove strutture per ospitare turisti, congressisti, …) Introiti stimati da Tassa di soggiorno Comunale per l’hotel: 102.000 persone x 2,20 persona/notte = € 224.400,00 / anno che potranno essere usati a beneficio della collettività Introiti stimati da Tassa di soggiorno Comunale per gli appartamenti turistici: 22.338 persone x 2,20 persona/notte = € 49.144,00 / anno che potranno essere usati a beneficio della collettività Creazione di Posti di lavoro: 120 nuovi posti di lavoro diretti e ulteriori 50 posti di lavoro indiretti, indotti dalle nuove attività.
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