Sismabonus-acquisti su immobili al grezzo: i dettagli per ottimizzare la compravendita #finsubitoagevolazioni

IVA agevolata

Il nostro ordinamento prevede una serie di agevolazioni fiscali,
c.d. “prima casa”, finalizzate a favorire l’acquisto di immobili da
destinare ad abitazione principale, tra le quali la possibilità di
applicare l’Iva, a certe condizioni, nella misura del 4%.

A chiarire che tale “sconto” opera anche in relazione
all’acquisto di immobili allo stato grezzo è stata sia la prassi
dell’amministrazione fiscale che la Corte di Cassazione. Nel
dettaglio, infatti, l’Agenzia delle Entrate ha illustrato nella sua
Circolare n. 38/2005 che le agevolazioni “prima casa” spettano
anche per i trasferimenti di un immobile in corso di costruzione
purché questo non presenti le caratteristiche dell’abitazione di
lusso una volta completato.

Ciò non significa, però, che l’immobile possa essere acquistato
con l’Iva al 4% e poi lasciato allo stato grezzo fino a data da
destinarsi. Più in particolare, infatti, come ribadito anche nella
risposta a interpello n. 39/2021, l’Agenzia ha specificato che
“il contribuente, al fine di conservare l’agevolazione
(“prima casa”, ndr.), debba dimostrare l’ultimazione dei lavori
entro tre anni dalla registrazione dell’atto (di
compravendita, ndr.)”. Tale ricostruzione, come
anticipato, è stata confermata a più riprese, con alcune
specificazioni, anche dalla Corte di Cassazione (si veda, tra le
altre, la sentenza n. 32121/2018).

Come completare i lavori

È evidente, allora, che nel mettere in atto un’operazione di
vendita di un immobile grezzo sarà fondamentale assicurarsi che i
lavori saranno portati a termine, per poter accedere legittimamente
all’agevolazione “prima casa”. E ciò anche perché per potersi
applicare l’Iva agevolata resta comunque necessario trasferire la
propria residenza nell’immobile entro 18 mesi dall’acquisto, e il
fatto che questo sia un grezzo non comporta alcuna “sospensione” di
tale termine.

A tal fine, nella pianificazione di simili pratiche di vendita,
è importante considerare che l’impresa che ha venduto il grezzo
offrendo all’acquirente il Sismabonus-acquisti, può ben essere
incaricata anche del completamento dell’immobile, permettendo
all’acquirente, diventato committente, di accedere ad ulteriori
agevolazioni fiscali, come il Bonus Ristrutturazioni al 36% di cui
all’art. 16-bis del Tuir.

Nulla impedisce poi di chiedere l’accesso a un mutuo, ma è bene
verificare attentamente quali condizioni pongono eventualmente le
banche, considerato che potrebbero essere più onerose del solito
proprio a causa dell’incompletezza dell’immobile.

Pagamenti e tutele per il venditore

Come detto, per accedere correttamente al Sismabonus-acquisti è
necessario aver sottoscritto il rogito di compravendita entro il 31
dicembre 2024. Ebbene, nella pratica, quando ad essere venduto è un
immobile grezzo che magari sarà completato dalla stessa impresa
venditrice dopo il rogito, è ben possibile che gli accordi tra
venditore e acquirente prevedano la corresponsione alla data del
rogito di solo una parte del prezzo totale, rimandando di qualche
mese il restante versamento, a immobile completato.

Una simile pratica non è vietata, e neanche incide sulla
spettanza del Sismabonus-acquisti, il quale si applica al prezzo
indicato nel rogito, a prescindere dal momento in cui questo è
effettivamente regolarizzato.

Tuttavia, ciò non significa che un simile accordo vada preso a
cuor leggero.

Infatti, con l’atto di vendita, l’acquirente diventa
proprietario dell’immobile e l’impresa venditrice/esecutrice si
espone al rischio che egli si riveli insolvente. Pertanto, sarà
necessario valutare con l’aiuto di un professionista di fiducia
quali tutele è il caso di prevedere nero su bianco per evitare
spiacevoli sorprese, considerando anche gli aspetti tecnici edilizi
che influiscono sul completamento dei lavori

A cura di Cristian Angeli
ingegnere esperto di agevolazioni fiscali applicate
all’edilizia
www.cristianangeli.it.