Bonus prima casa under 36: il Fisco chiarisce le regole nei casi particolari #finsubitoagevolazioni

L’Agenzia delle Entrate, con la circolare n. 14/E del 18 giugno 2024, ha fornito chiarimenti operativi sulle novità introdotte dall’articolo 3 del Milleproroghe (decreto-legge n. 215/2023) in merito al bonus prima casa under 36, che per il 2024 è stato solo parzialmente confermato e con precisi vincoli.

Le precisazioni mirano a chiarire le modalità di accesso e utilizzo nel 2024 dei benefici fiscali per l’acquisto della prima casa, garantendo una maggiore comprensione delle norme in vigore.

Ecco le principali disposizioni per gli acquirenti.

Proroga agevolazioni “prima casa under 36”

Il comma 12-terdecies dell’articolo 3 del decreto-legge Milleproroghe (DL n. 215/2023) proroga al 31 dicembre 2024 il termine per l’acquisto della prima casa ai fini delle agevolazioni “prima casa under 36”.

Ebbene, in base al nuovo chiarimento interpretativo delle Entrate, il beneficio è riservato ai soggetti che hanno sottoscritto e registrato il contratto preliminare entro il 31 dicembre 2023 mentre non si applica se il contratto preliminare è stato stipulato nel 2023 ma registrato nel 2024.

Rogito senza ISEE ma con i requisiti

Per gli atti stipulati tra il 1° gennaio e il 29 febbraio 2024 (data di entrata in vigore del Milleproroghe), se l’acquirente non possiede una certificazione ISEE valida alla data del rogito, può comunque dimostrare di rispettare i requisiti successivamente, purché la certificazione si riferisca allo stesso nucleo familiare esistente alla data della stipula.

Credito d’imposta senza automatismi

Il comma 12-quaterdecies prevede un credito d’imposta per gli acquirenti pari alle imposte pagate in eccesso rispetto a quelle dovute, per gli atti definitivi stipulati tra il 1° gennaio 2024 e il 29 febbraio 2024, quando ancora era in vigore la normativa precedente al Milleproroghe.

Gli acquirenti devono rendere una dichiarazione al notaio, con un atto integrativo, per manifestare la volontà di avvalersi dei benefici fiscali “prima casa under 36” e dichiarare il possesso dei requisiti richiesti.

Atto integrativo

• Deve contenere la dichiarazione del contribuente di essere in possesso dell’attestazione Isee valida nel 2024 o di averla richiesta.
• Deve essere stipulato anche dopo il 31 dicembre 2024, purché entro il termine di utilizzo del credito d’imposta.
• Deve essere esente dall’imposta di registro, in quanto stipulato per usufruire dei benefici fiscali previsti dall’articolo 64, commi 6, 7 e 8 del Dl n. 73/2021.

Utilizzo del credito d’imposta

Il credito d’imposta è riconosciuto per:

• imposte di registro, ipotecarie e catastali, al lordo delle imposte proporzionali versate su acconti e caparra confirmatoria in sede di registrazione del preliminare.
• IVA.
• Imposta sui finanziamenti a medio/lungo termine addebitata all’acquirente per il finanziamento relativo all’immobile oggetto dell’agevolazione “under 36”.

Limiti al bonus prima casa giovani

In base ai chiarimenti della Circolare, il beneficio fiscale non si applica se il contribuente acquisisce il diritto sull’immobile tramite un verbale di aggiudicazione del 2023, anche se il decreto di trasferimento è emanato nel 2024.

Atti dal 1° gennaio al 29 febbraio 2024

Per gli atti stipulati nei primi due mesi del 2024, l’atto definitivo di compravendita è considerato “neutro” rispetto alla maturazione del diritto al credito d’imposta da riacquisto prima casa.

Atti dal 1° marzo al 31 dicembre 2024

Per gli atti stipulati in questo periodo, che accedono al beneficio “prima casa under 36”, continuano a trovare applicazione i chiarimenti forniti con la circolare n. 12/E del 2021, relativi alla disciplina del credito d’imposta da riacquisto.