le istruzioni su proroga e presupposti #finsubitoagevolazioni

– della proroga dei termini per l’accesso alle agevolazioni per l’acquisto della casa di abitazione da parte dei soggetti “under 36” e

– del riconoscimento di un credito d’imposta, per i medesimi soggetti, con riferimento agli atti definitivi di acquisto di una casa di abitazione stipulati nel periodo compreso tra il 1° gennaio e il 29 febbraio 2024.

Bonus prima casa under 36 per il 2024

– il comma 12-terdecies, il quale proroga al 31 dicembre 2024 il termine per l’acquisto della casa di abitazione, ivi compreso il trasferimento della proprietà da cooperative edilizie ai soci, ai fini della fruizione delle agevolazioni prima casa under 36.

Tale bonus si applica limitatamente ai soggetti che abbiano sottoscritto e registrato, entro il 31 dicembre 2023, il relativo contratto preliminare. In ragione di ciò, l’agevolazione non si applica, quindi, nell’ipotesi in cui il contratto preliminare sia stato stipulato nel 2023, ma registrato nel 2024; ciò a prescindere dalla circostanza che lo stesso sia redatto nella forma di atto pubblico o scrittura privata;

– il comma 12-quaterdecies, che riconosce agli acquirenti un credito d’imposta, d’importo pari alle imposte corrisposte in eccesso per gli atti definitivi stipulati nel periodo compreso tra il 1° gennaio 2024 e la data di entrata in vigore della legge di conversione del decreto stesso (29 febbraio 2024).

Quali sono i presupposti

La nuova disciplina normativa non ha modificato né i requisiti soggettivi per accedere al beneficio, che quindi è rivolto ai giovani che non abbiano ancora compiuto 36 anni di età nell’anno in cui l’atto definitivo è rogitato e che abbiano un ISEE non superiore a 40.000 euro annui, né il regime agevolativo da applicare.

L’accesso al beneficio fiscale in esame è consentito anche in caso di stipula di contratto preliminare di acquisto della sola pertinenza, relativa a immobile già acquistato con i benefici prima cas”.

Inoltre, è interessante osservare che, in presenza dei requisiti normativamente previsti, un soggetto può beneficiare dell’agevolazione prima casa under 36 anche laddove il preliminare d’acquisto della prima casa sia stato stipulato (con contratto per persona da nominare) da un terzo.

Bonus prima casa under 36: quali sono le agevolazioni

Il bonus prima casa under 36 è volto a incentivare l’acquisto della casa di abitazione da parte delle persone più giovani e ricomprende alcune misure di favore.

In particolare:

– per le compravendite non soggette a IVA, nell’esenzione dal pagamento delle imposte di registro, ipotecaria e catastale;

– in caso di atto soggetto a IVA, nel riconoscimento di un credito d’imposta pari all’ammontare del tributo corrisposto in relazione all’acquisto. Questo credito può essere portato in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute per successivi atti e denunce ovvero dalle imposte sui redditi delle persone fisiche risultanti dalla dichiarazione presentata dopo il perfezionamento dell’acquisto oppure in compensazione tramite modello F24;

– nell’esenzione dall’imposta sostitutiva, per i finanziamenti erogati per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione dell’immobile a uso abitativo.

ISEE non superiore a 40.000 euro annui

Per accedere all’agevolazione occorre essere in possesso di un ISEE non superiore a 40.000 euro annui.

Come chiarito dal documento di prassi, tale requisito deve sussistere al momento della stipula del contratto definitivo.

Sul punto, però, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che, atteso che l’agevolazione fiscale interessa anche gli atti definitivi stipulati prima dell’entrata in vigore della norma in questione, in tali casi, laddove il contribuente, alla data di stipula del rogito, non fosse munito di certificazione ISEE in corso di validità, lo stesso possa dimostrare il rispetto dei requisiti qualora, anche successivamente a tale data, sia in possesso di una certificazione ISEE in corso di validità nell’anno 2024 riferita allo stesso nucleo familiare in essere alla data di stipula dell’atto.

Credito per le imposte versate in eccesso

La circolare si sofferma, inoltre, sul credito per le imposte versate in eccesso previsto per gli atti definitivi di acquisto di una casa di abitazione stipulati nel periodo compreso tra il 1° gennaio e il 29 febbraio 2024, laddove il contribuente non abbia ancora compiuto trentasei anni di età nel 2024 e presenti un valore ISEE non superiore a 40.000 euro annui

In particolare, il credito d’imposta è riconosciuto al contribuente in relazione:

– alle imposte di registro, ipotecaria e catastale, al lordo delle eventuali imposte di registro proporzionali versate relativamente ad acconti e caparra confirmatoria in sede di registrazione del preliminare;

– all’IVA.

Secondo quanto chiarito dalle Entrate, il beneficio fiscale spetta all’acquirente anche per un importo pari all’imposta sui finanziamenti a medio/lungo termine, versata dalle banche o dagli intermediari finanziari, addebitato per il finanziamento erogato in relazione all’immobile oggetto dell’agevolazione under 36.

Come specificato dal documento di prassi, il credito d’imposta di cui trattasi non è riconosciuto in via automatica agli acquirenti.

La fruizione del credito presuppone, infatti, che il contribuente renda al notaio una dichiarazione, con un atto integrativo redatto secondo le medesime formalità giuridiche dell’atto di trasferimento, in cui manifesti la volontà di avvalersi dei benefici fiscali prima casa under 36 e dichiari di essere in possesso dei relativi requisiti richiesti dalla legge.

Quanto all’atto integrativo, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che:

– debba contenere la dichiarazione del contribuente di essere in possesso dell’attestazione ISEE in corso di validità nel 2024 o di aver già provveduto a richiederla, mediante presentazione di apposita DSU;

– possa essere stipulato anche in data successiva al 31 dicembre 2024 (ovviamente entro il termine di utilizzo del credito d’imposta);

Come utilizzare il credito d’imposta

In merito alla fruizione del credito d’imposta, occorre osservare che lo stesso è utilizzabile soltanto nel periodo temporale compreso tra il 1° gennaio 2025 e il 31 dicembre 2025.

In caso di acquisto tra il 1° gennaio 2024 e il 29 febbraio 2024, non è ammesso il rimborso delle somme versate in eccesso, neanche in caso di mancato utilizzo del credito nel termine previsto.

Non concorrono a formare il credito sopra menzionato in favore dell’acquirente:

– l’imposta di registro versata, in misura fissa, per la stipula del contratto preliminare;

– in caso di acconto soggetto a IVA, l’ulteriore imposta versata, in misura fissa, per tale pattuizione.

Le eventuali imposte (proporzionali) di registro, versate con riferimento ad acconti e caparra confirmatoria relativi al contratto preliminare registrato entro il 31 dicembre 2023, con riguardo agli atti stipulati nel periodo compreso tra il 1° marzo 2024 e il 31 dicembre 2024, possono essere recuperate esclusivamente tramite apposita istanza di rimborso, da presentarsi, a pena di decadenza, entro tre anni dal giorno del pagamento ovvero, se posteriore, da quello in cui è sorto il diritto alla restituzione.

Acquisto di immobile a seguito di provvedimento giudiziale

Il documento di prassi sottolinea come le agevolazioni non trovano applicazione nell’ipotesi in cui il contribuente acquisisca il diritto dell’immobile in virtù di un verbale di aggiudicazione redatto nel 2023, qualora il successivo decreto di trasferimento immobiliare sia emanato nel 2024.

Ciò in quanto, dal tenore letterale della norma, si evince che l’agevolazione fiscale deve applicarsi in relazione ai contratti di compravendita conclusi entro il 31 dicembre 2024, a condizione che, entro il 31 dicembre 2023 sia stato sottoscritto e registrato il contratto preliminare di acquisto della casa di abitazione.

Credito d’imposta da riacquisto

Il credito d’imposta da riacquisto non spetta in caso di alienazione di un’abitazione acquisita precedentemente con le agevolazioni prima casa e successivo riacquisto, entro l’anno, di un’altra abitazione, usufruendo dell’esenzione prima casa under 36.

Secondo quanto evidenziato dall’Agenzia delle Entrate, l’atto di riacquisto stipulato usufruendo dei benefici fiscali prima casa under 36 è, infatti, da ritenersi neutro rispetto alla maturazione del credito d’imposta, nel senso che pur non valendo quale riacquisto idoneo a formare il credito stesso, non ne determina l’azzeramento.

L’eventuale utilizzo del credito nel nuovo atto di acquisto, in diminuzione dalle imposte dovute deve, quindi, considerarsi come non avvenuto, in quanto l’acquisto effettuato dal soggetto under 36, una volta integrato, non costituisce più valido presupposto per la maturazione del credito d’imposta da riacquisto.

Laddove intervenisse un successivo riacquisto di una prima casa, il relativo credito d’imposta da riacquisto potrà essere legittimamente scomputato dalle imposte dovute, senza tenere conto dell’atto di acquisto “under 36”, in quanto per l’appunto “neutro”.

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