Codice Identificativo Nazionale (CIN) per gli affitti brevi: prime istruzioni #finsubito

Il D.L 18 dicembre 2023 n. 145 (meglio noto come Decreto Anticipi) recante “misure urgenti in materia economica e fiscale, in favore degli enti territoriali, a tutela del lavoro e per esigenze indifferibili“, con l’art. 13-ter, ha previsto l’introduzione del Codice Identificativo Nazionale in materia di affitti brevi (che non superino cioè i 30 giorni di locazione). In particolare, entro il 1° settembre 2024, è prevista la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale dell’avviso che attesterà l’entrata in funzione della banca dati e del portale del ministero.

In particolare, per le unità immobiliari a uso abitativo destinate a contratti di locazione per finalità turistiche, per quelle destinate alle locazioni brevi ex art. 4 D.L. 24 aprile 2017 n. 50 nonché per le strutture turistico-ricettive alberghiere ed extralberghiere, come individuate dalle norme regionali sul turismo, è previsto l’obbligo di attribuzione di un codice identificativo nazionale (CIN).

Sul tema sia l’Unione Europea che il governo Meloni hanno lavorato compatti per regolare il comparto dominato da piattaforme come Airbnb, Booking o Expedia, ma anche in cui i privati sono parecchio attivi. Tale adempimento ha dunque come chiara finalità, oltre che la tutela della concorrenza e della trasparenza del mercato, il contrasto alle forme irregolari di ospitalità nonché, anche se tale indicazione non è espressamente evidenziata nella norma, il contrasto all’evasione fiscale.

Come funziona il Codice Identificativo Nazionale

Nel Decreto Anticipi, collegato alla legge di bilancio, tra gli emendamenti presentati e approvati ne spunta uno sempre in tema di affitti brevi. Si tratta dell’introduzione del Codice Identificativo Nazionale (CIN) con riguardo agli affitti turistici. Il decreto in questione dovrà essere approvato in via definitività, e con esso dunque la previsione del nuovo obbligo. Ma come funzionerà esattamente?

Verrà rilasciato dal Ministero del Turismo tramite una procedura automatizzata, previa istanza telematica da parte del locatore ovvero del soggetto titolare della struttura turistico-ricettiva recante i dati catastali e, nel caso di locazioni svolte in forma imprenditoriale, l’attestazione dei requisiti di sicurezza degli impianti. Il codice identificativo nazionale e i relativi dati dell’immobile verranno trasmessi a una banca dati nazionale di tutte le strutture turistiche presenti sul territorio italiano di prossima istituzione.

Nel caso in cui l’unità sia già dotata di uno specifico codice identificativo locale, l’ente territorialmente competente (Regione oppure Provincia autonoma) sarà tenuto all’automatica ri-codificazione dei codici identificati a suo tempo assegnati, aggiungendo un prefisso alfanumerico fornito dal Ministero del Turismo. Analogo adempimento verrà effettuato dai Comuni che, nell’ambito delle proprie competenze, hanno a suo tempo attivato procedure di attribuzione di specifici codici identificativi. Il nuovo codice sostituirà quindi i vecchi codici regionali ed alimenterà una banca dati nazionale degli immobili in affitto.

Come ottenere il CIN?

Per ottenere il CIN, il locatore deve presentare una dichiarazione sostitutiva che attesti i dati catastali dell’unità immobiliare. Questo processo è essenziale per garantire la trasparenza e la regolarità delle locazioni turistiche e brevi.

Requisiti degli immobili per il rilascio del CIN

Gli immobili destinati ad affitti brevi devono essere dotati di dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e del monossido di carbonio, oltre ad avere estintori portatili a norma di legge posizionati in punti accessibili e visibili.

Dove si deve esporre il Codice Identificativo Nazionale

Il CIN deve essere esposto all’esterno dello stabile in cui è collocato l’appartamento o la struttura proposti o concessi in locazione per finalità turistiche o locazione breve assicurando in ogni caso il rispetto di eventuali vincoli urbanistici e paesaggistici. Il codice dovrà essere inoltre indicato in ogni annuncio ovunque pubblicato e comunicato. Gli intermediari immobiliari (“property manager“) e i soggetti che gestiscono portali telematici hanno l’obbligo, negli annunci ovunque pubblicati e comunicati, di indicare il CIN delle unità offerte.

La finalità dello strumento è il contrasto al “nero” rispetto ad un settore da sempre caratterizzato per l’elevato tasso di evasione.

Sanzioni per mancata esposizione del Codice Identificativo Nazionale

L’obbligo di richiesta del CIN scatterà a decorrere dal sessantesimo giorno successivo a quello di pubblicazione, sulla Gazzetta Ufficiale, dell’avviso attestante l’entrata in funzione della banca dati nazionale e del portale telematico del Ministero del turismo per l’assegnazione del CIN.

Se non verrà rispettato l’obbligo della richiesta del codice identificativo nazionale e della sua esposizione sono previste sanzioni particolarmente elevate. Si tratta delle seguenti:

• I locatori privi di CIN sono soggetti a una sanzione pecuniaria da 800 a 8.000 euro;
• La mancata esposizione del CIN da parte dei soggetti obbligati comporta sanzioni da 500 a 5.000 euro;
• Per i gestori di strutture senza i requisiti di sicurezza, la sanzione varia da 600 a 6.000 euro;
• Chi affitta più di quattro immobili senza aver presentato la segnalazione certificata di inizio attività rischia sanzioni da 2.000 a 10.000 euro.

L’Agenzia delle Entrate e la Guardia di Finanza hanno il compito di effettuare controlli per individuare i soggetti che non rispettano le normative relative agli affitti brevi, inclusa la corretta esposizione del CIN. Queste informazioni evidenziano l’impegno del governo italiano nel regolamentare e rendere più trasparente il settore degli affitti brevi, contribuendo a contrastare l’evasione fiscale e a garantire la sicurezza degli immobili turistici.

Cedolare secca con aliquota 26% dal secondo immobile

Nella bozza del disegno di legge della manovra finanziaria già si era appreso inoltre della presenza di una norma che prevede l’incremento della cedolare secca locazioni brevi dal 21 al 26% per i soggetti che procedono a destinare alla locazione breve più di un immobile. E già qui erano sorte le prime polemiche e i primi dubbi. Ad una prima interpretazione sembrerebbe quindi che la mera destinazione di due o più immobili agli affitti brevi determini l’incremento della tassazione, cioè l’applicazione della cedolare secca al 26%. Se l’interpretazione fosse corretta sarebbe sufficiente pubblicizzare su un portale o tramite un’agenzia immobiliare la locazione di due o più immobili per applicare la maggiore imposizione anche laddove l’effettiva locazione abbia riguardato uno solo di essi. La disposizione dovrebbe essere modificata facendo il Legislatore riferimento all’effettiva locazione delle unità immobiliari.

Esempio

Le casistiche che infatti potrebbero presentarsi sono diverse. Si pensi ad esempio al caso in cui Tizio abbia pubblicizzato su un portale due unità immobiliari da concedere in locazione per periodi non superiori a trenta giorni. Tuttavia, nell’arco dell’intero anno 2024 il proprietario avrà concesso in locazione solo una delle due unità immobiliari. In questo caso, seconde le correzioni allo studio, dovrebbero essere del tutto eliminati i dubbi. In tale ipotesi, considerando che l’effettiva locazione ha interessato solo una delle due unità immobiliari, la cedolare secca applicata anche nel nuovo anno dovrebbe essere nella misura del 21 per cento.

Un altro aspetto che ha dato luogo ad incertezze riguarda il caso in cui nell’anno siano state effettivamente concesse in locazione due o più unità immobiliari. Secondo le interpretazioni fornite dai primi esperti sembrava che la maggiore aliquota del 26 per cento dovesse applicarsi esclusivamente sui canoni di locazione relativi al secondo immobile. Invece, i corrispettivi conseguiti con la locazione della prima unità immobiliare avrebbero dovuto “scontare” la “vecchia” aliquota del 21 per cento. Tuttavia, anche questa interpretazione è stata messa in discussione ritenendosi che qualora fossero concesse in locazione due unità abitative, la maggiore imposizione avrebbe interessato i due immobili.

Anche in questo caso, però, il maxiemendamento dovrebbe produrre una rilevante modifica, cioè nel senso di escludere in ogni caso l’applicazione della maggiore aliquota del 26 per cento sul primo immobile oggetto di locazione.

Affitti brevi e gli obblighi di sicurezza

Nella legge di conversione sempre del Decreto Anticipi si fa largo anche un’altra previsione, rivolta ancora una volta agli affitti brevi, e in particolare alle locazioni turistiche.

Le dotazioni degli immobili in locazione turistica dovranno rispettare i requisiti di sicurezza degli impianti, come definito all’interno della normativa statale o regionale. Inoltre le unità immobiliari dovranno essere dotate di dispositivi specifici per rilevare un’eventuale presenza di gas combustibili e del monossido di carbonio. Questi dovranno essere ovviamente funzionanti. Gli estintori portatili dovranno rispettare la normativa e dovranno essere posizionati in luoghi visibili e accessibili. Di questi sarà necessario avere un dispositivo ogni 200 metri quadri di pavimenti e un estintore per piano come minimo.

Si tratta quindi di obblighi di sicurezza che i locatari dovranno rispettare con l’adozione, qualora non lo avessero già fatto, di impianti a norma. L’assenza, per le attività imprenditoriali, dei requisiti di sicurezza verrà punita con una sanzione da 600 a 6.000 euro.

Inoltre, a norma dell’art. 13-ter co. 8 del D.L. n. 145/23 convertito, chiunque eserciti, anche tramite intermediario, attività di locazione per finalità turistiche o di locazione breve in forma imprenditoriale, anche ai sensi dell’art. 1 co. 595 della Legge n. 178/20 (ovvero nel caso in cui abbia destinato alla locazione breve più di 4 appartamenti per ciascun periodo di imposta), è soggetto all’obbligo di segnalazione certificata di inizio attività (SCIA).

Il parere delle associazioni di categoria

Sugli affitti brevi 14 associazioni di categoria (Confedilizia, Fiaip, Prolocatur, Aigab, Confassociazioni RE, PMI, Rescasa Lombardia, Host + Host, Host Italia, Bre-VE, Myguestfriend, OspitaMI, Abbav e F.A.R.E.) in rappresentanza dei proprietari, intermediari e gestori professionali, si apprende che “accolgono con favore la ricezione della loro proposta in riferimento al Cin (Codice identificativo nazionale), ma manifestano la loro ferma contrarietà a tutte le altre disposizioni ostative che, se introdotte, disincentiveranno, in particolare nelle aree interne e nei borghi, l’investimento immobiliare finalizzato ad un segmento redditizio che negli ultimi anni ha contribuito in maniera decisiva a rendere dinamico il mercato immobiliare nazionale con evidenti benefici per il sistema Paese“.

Le 14 associazioni, tutte coinvolte nel tavolo di confronto sul Ddl Santanchè istituito presso il Ministro del Turismo, fanno riferimento all’emendamento al decreto anticipi che oltre all’introduzione del Cin, contempla tutta una serie di obblighi, vincoli, regole e controlli, tipiche degli alberghi che, come si legge nella nota che hanno diramato, “sono palesemente orientati ad ostacolare le locazioni turistiche“.

Il commento dei rappresentanti delle associazioni di categoria prosegue: “L’introduzione di ulteriori vincoli e obblighi a chi affitta per periodi brevi rappresenterebbe un segnale molto negativo per il mercato e soprattutto infliggerebbe un ‘duro colpo’ alla locazione, seppur breve, ma pur sempre locazione, allontanando l’investitore dall’acquisto con tale finalità, il tutto inficiando indebitamente i risparmi delle famiglie italiane accumulati spesso in anni e anni di sacrifici. Ci appelliamo al buon senso della politica nell’eliminare dal testo tali disposizioni fattivamente dannose per la proprietà, per il mercato immobiliare e per l”intera economia e che, soprattutto, non risolveranno, ma, al contrario, implementeranno forme di illegalità e di evasione fiscale, oltre a comportare un ulteriore aumento dei prezzi delle camere d’albergo“.

La UE approva il codice unico europeo

La UE approva codice unico europeo per gli affitti brevi a destinazione turistica. Il Consiglio UE ha approvato il regolamento sulla raccolta e la condivisione dei dati relativi a questi servizi di locazione. Il testo del decreto è atteso in Gazzetta Ufficiale dell’Unione europea. Di fatto, diventerà pienamente operativo tra 24 mesi.

Il punto di svolta del regolamento è la costituzione di una banca dati unica europea delle locazioni brevi. L’obiettivo è aumentare la tracciabilità di questi servizi, attraverso un processo di registrazione online armonizzato a livello europeo. In questo modo, la combinazione di queste norme, anche se aumenterà di molto il carico di adempimenti per i proprietari di tutta Europa, sarà in grado di ridurre in maniera netta l’area del sommerso. Resta centrale il ruolo delle piattaforme online.

Istruzioni su come richiederlo

In questa prima fase transitoria, i titolari delle strutture ricettive i locatori sono chiamati a rispettare, ancora, le normative regionali e utilizzare il codice regionale e provinciale, eventualmente previsto.

Per quanto riguarda, invece, le regioni dove è partita la sperimentazione, il decreto attuativo ha fornito le istruzioni sia per la fase transitoria e pilota che per quella a regime, in riferimento per tutto il territorio nazionale.

Tramite la nuova piattaforma online, è stata attivata la procedura telematica di assegnazione del codice. Sulla piattaforma è possibile operare come:

• Titolare, gestore o delegato di una struttura ricettiva che ha intenzione di ottenere il codice;
• Cittadino che intende verificare l’esistenza del codice per una specifica struttura;
• Regione, Provina automa o Comune che intende verificare i dati delle strutture del proprio territorio.

Per quanto riguarda le strutture che sono già dotate del CIR, una volta che gli enti avranno caricato i dati potranno visualizzare l’elenco completo di quelle associate al proprio codice fiscale e compilare i dati mancati per ottenere il codice identificativo nazionale.

Quando scatta l’obbligo del CIN

Sulla Gazzetta Ufficiale del 14 giugno 2024 è stato pubblicato il decreto del 6 giugno 2024 circa l’interoperabilità tra la banca dati nazionale, quelle regionali e delle provincie autonome delle strutture ricettive e degli immobili oggetto di locazioni brevi.

Il provvedimento definisce la procedura unica, a livello nazionale, di assegnazione del CIN. L’obbligo di richiesta del codice identificativo nazionale scatta dopo Ferragosto.

Come funziona la Banca Dati Strutture Ricettive (BDSR)

La Banca Dati nazionale delle Strutture Ricettive, in breve BDSR, ha l’obiettivo di fornire una mappatura degli esercizi ricettivi su scala nazionale.

Le informazioni riguardano la tipologia di alloggio e la sua ubicazione, la capacità ricettiva e il soggetto che esercita l’attività e, infine, il codice adottato.

Cosa cambia nel 2024? Durante il periodo estivo, le Regioni e le Province autonome sono tenute a trasmettere i dati minimi necessari all’identificazione delle strutture nella nuova baca dati unificata.

Conclusioni

È stato pubblicato dal Ministero del Turismo il decreto attuativo di interoperabilità della BDSR, rendendo disponibile la piattaforma per richiedere il codice identificativo nazionale per gli affitti brevi (CIN).

La fase di sperimentazione prosegue e dopo la regione Puglia, adesso tocca al Veneto. Pubblicate le prime istruzioni su come richiederlo e cosa fare in questa fase transitoria, in attesa del 1° settembre.

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